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司法拍卖操作指南,掘金司法拍卖你准备好了吗

放大字体  缩小字体 发布日期:2020-07-14 15:32:09    浏览次数:29    评论:0
导读

司法拍卖作为法院执行重要措施,不仅仅通过财物变现实现生效判决的执行,同时其价格与价值的差额较大买受人也能以较低的成本实现利益最大化。一、为什么司法拍卖的价格低于市场正常价格?第一,司法拍卖起拍价低。司法拍卖的起拍价一般由法院在不低于评估价70%的范围内确定,也就说说法律允许司法拍卖100元的东西,70元起卖

司法拍卖作为法院执行重要措施,不仅仅通过财物变现实现生效判决的执行,同时其价格与价值的差额较大买受人也能以较低的成本实现利益最大化。
司法拍卖操作指南,掘金司法拍卖你准备好了吗
一、为什么司法拍卖的价格低于市场正常价格?

第一,司法拍卖起拍价低。司法拍卖的起拍价一般由法院在不低于评估价70%的范围内确定,也就说说法律允许司法拍卖100元的东西,70元起卖。如果首次流拍可在前次拍卖基础上再降价20%,也就是100元东西,56元起卖。

第二,司法拍卖从评估到上拍时间周期差,可能行形成价格差。

司法拍卖从拍卖物扣押查封,到现场勘查,评估机构出具评估报告,网络交易平台排队上拍快则6个月,慢则12月。拍卖物拍卖时的价格是6个月前甚至12个月前的市场价格,在价格波动比较大的时期,6个月或12个月会造成比较大价格悬殊。比如茅台股票19年1月初的价格是584元,7月初价格为1031元。当然在价格下行时,时间周期可能带来的是价格下降,这时你可以选择不参加竞买或不出价即可,56元的东西卖你100,你肯定不会要。

二、拍卖中有哪些坑需要注意

1、拍卖房屋是否已经腾空。

大部分的拍卖房屋经法院查封并腾空,有些法院异地执行中,往往拍卖房屋未腾空,需要由拍卖人自行处理,但往往该类房产竞买人也少,竞买激烈程度低成交价格会比较低。如原房主不配合腾房,往往需要通过申请法院强制执行,或以腾退纠纷另行向房屋所在地法院提起诉讼。此类房屋需要慎重评估腾退风险和拍卖价格决定是否出价竞买。

2、交易税费由谁承担

司法拍卖不同一般普通的拍卖,一般普通向成交双方各收取5%以内的佣金,司法拍卖拍卖平台不收取任何佣金。但房产拍卖会产生类似房屋交易的契税、交易税,有些拍卖中买卖双方的税费由各自承担,有些拍卖中买卖双方的税费均由买受人承担,以北京的房子为例两种不同的税费承担往往相差二三十万。

3、实地看样

司法拍卖中一般都会预留定期的展示看样时间,谨慎起见,建议竞买人实地勘察拍卖物,以对拍卖物的价值有可观了家,最终决定拍卖出价多少。

4、房屋拍卖中各地限购政策

目前各个城市房屋买卖都有独立的限购政策,一定要看清楚是否限购,如果因买受人自身限购问题,拍卖中相关损失由竞买人自行承担。

三、司法拍卖竞买、交割流程

1、交纳保证后参加竞拍

保证金数额一般为拍卖物起拍价的5%-25%,如竞买成功保证金冲抵拍卖款;如未竞买成功,拍卖结束后24小时内原路解冻退回。

司法拍卖的竞价时间一般为24小时。按照不低于最小加价幅度出价,竞价程序结束前五分钟内无人出价的,最后出价即为成交价;结束前五分钟有出价的,竞价时间结束点顺延五分钟。

2、成交确认书

司法拍卖成交的,竞买人在指定期限支付保证金外的尾款后,由网络司法拍卖平台以买受人报名时的真实身份自动生成确认书并公示。所以报名是预留的信息很重要,如委托他人竞买,在报名时就应该向拍卖平台出具委托书确认真实竞买人,竞买人往往关乎是否限购政策。

3、司法裁定和产权证办理

竞买人取得《成交确认书》向执行法院申请司法裁定,凭《裁定书》自行到房屋登记机关办理产权登记。《裁定书》就好比房屋正常交易中的《房屋买卖合同》,是取得拍卖物办理产权登记的基础法律文件

4、拍卖物的移交

拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达竞买人时转移。执行法院应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交竞买人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。

两点重要提示:

1、一定注意是否和限购政策,也就是购买资质问题。这个资质拍卖前没有帮你审核,由你自省承担不能过户的风险。

2、整个拍卖过程中,由三个部门依次压茬进行,拍卖公司的成交确认书、法院裁定、产权证办理。都由竞买人自行逐项办理,不是成交后出完钱就没事坐等。
 
(文/环球回收网)
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